中新網四川新聞10月18日電 昨日，成都— CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2024年第三季度成都房地產市場回顧》顯示，2024年第三季度天府新區(qū)集中放量，搬遷需求主導辦公樓去化；零售物業(yè)方面，暑假階段性推升客流量增長，首店及本土品牌拓店矚目；三方物流持續(xù)領銜，需求外遷趨勢延續(xù)；金融新政提振信心，核心資產或將具備率先復蘇優(yōu)勢。
世邦魏理仕西南區(qū)董事總經理謝凌表示：“據國務院最新批復，成都被賦予了更高的城市定位、更強的城市功能。四項核心功能包括西部經濟中心、西部科技創(chuàng)新中心、西部對外交往中心、全國先進制造業(yè)基地。在國家重大區(qū)域戰(zhàn)略使命的加持下，成都有望迎來更多利好，為高質量發(fā)展提供重大機遇�！�
優(yōu)質辦公樓市場：天府新區(qū)集中放量，搬遷需求主導去化
2024年第三季度，成都優(yōu)質辦公樓市場迎來密集供應，3棟甲級樓和1棟乙級樓集中交付，合計新增面積約32.5萬平方米，系近十年來單季最大供應量；其中包括位于東大街的甲級樓光環(huán)中心二號樓，以及位于天府新區(qū)的甲級樓蜀道創(chuàng)新中心T1和T2、乙級樓中糧天府中心，推動該板塊占比新增供應的84.3%。
季內需求延續(xù)疲軟態(tài)勢，且高溫天氣對商務活動有一定影響，凈吸納量僅錄得1.6萬平方米，環(huán)比減少59.5%；市場整體空置率環(huán)比上升2.3個百分點至26.5%；甲級辦公樓空置率環(huán)比上升3.3個百分點至33.7%。具體來看，甲乙級樓差異化表現，其中甲級樓凈吸納量錄得約3.3萬平方米，環(huán)比上升77.9%，原因在于個別項目采取更為激進的租賃策略撬動存量租戶的升級、搬遷需求；而乙級樓則錄得負吸納，原因在于主力租戶中小微企業(yè)在經濟波動中相對較弱的抗風險能力，季內出現較多退租案例，集中在城南板塊。
充沛的供應疊加需求修復走緩，市場競爭不斷白熱化，業(yè)主在租賃條件和辦公產品上加大比拼力度，一方面擴大可談空間以更契合當下租戶降本增效的訴求，另一方面不斷提升辦公產品與實際需求的適配度，且加快定制化產品的交付速度。因此，季內優(yōu)質辦公樓去化壓力加大，租金環(huán)比跌2.3%。
新增需求分行業(yè)看，TMT持續(xù)主導，占比28.5%；金融業(yè)和消費服務業(yè)緊追其后，分別占比21.4%、14.6%。聚焦細分行業(yè)，季內產業(yè)互聯(lián)網需求回升，占比TMT的71.7%，較上季度顯著增加12.1個百分點，錄得軟件研發(fā)、物聯(lián)網等領域企業(yè)的新租案例；此外，電商平臺及相關服務商的搬遷、升級成交也推動該類需求占比TMT環(huán)比增加5.6個百分點至8.9%。金融業(yè)方面，普惠金融、保險仍處領銜地位，需求合計占比金融業(yè)的近2/3。教培、留學機構等繼續(xù)支撐消費服務業(yè)需求增長，且值得關注的是，隨著個別樓宇逐步推行“商業(yè)上樓”的計劃，通過招引更多經營性業(yè)態(tài)來有效填補空置，季內亦錄得如體檢中心、心理咨詢、茶樓等業(yè)態(tài)的租賃案例。
按租賃策略看，季內搬遷活動繼續(xù)領銜，占比51%。分面積段看，鑒于企業(yè)對租賃成本的控制愈發(fā)嚴苛，需求面積進一步縮小。統(tǒng)計數據顯示，季內300-500平方米、小于100平方米的小面積段環(huán)比分別增長8.8、6.2個百分點；而3000平方米及以上、800-1000平方米的大面積段環(huán)比分別下降4.8、4.4個百分點；分區(qū)域來看，季內大面積成交主要集中在金融城板塊，1000平方米及以上面積段占比53.9%。
展望2024年第四季度，成都優(yōu)質辦公樓市場繼續(xù)放量，4棟樓宇合計約30.9萬平方米的新增供應預計交付，屆時將推動總存量突破千萬；天府新區(qū)仍將主導供應，占比37.6%。
世邦魏理仕西南區(qū)顧問及交易服務部辦公樓負責人黃璐表示：“在天府新區(qū)集中放量下，成都優(yōu)質辦公樓市場預計今年將錄得自2017年以來最大的供應量，加之需求修復較緩，‘存量主導，以價促量’趨勢將加深。著眼需求端，成都作為西部地區(qū)重要的中心城市、國際性綜合交通樞紐城市，盡管年內各行業(yè)繼續(xù)整合辦公面積，但成都仍是內外資企業(yè)布局西部的戰(zhàn)略重鎮(zhèn)，且部分企業(yè)也借機升級、擴租，其中包括內資TMT、律所，內外資金融、貿易零售等行業(yè)�！�
優(yōu)質零售物業(yè)市場：暑假階段性推升客流，首店及本土品牌矚目
2024年第三季度，成都零售物業(yè)市場供應暫緩，未錄得新建購物中心開業(yè)。非標商業(yè)持續(xù)放量，2個新項目開業(yè)，合計商業(yè)面積15萬平方米，其中包括位于成華區(qū)的天府國際動漫城，以12.6萬平方米的商業(yè)面積成為西南最大的二次元動漫城。同期，新項目落地、啟動有所加快，矚目案例包括：龍湖于青羊區(qū)與溫江區(qū)的交界處馬廠壩TOD輕資產布局成都第十三座天街；寬窄巷子二期、蜀漢三國城等文旅項目全面啟動；八號倉簽約金牛區(qū)落地全國首個高端體娛奧特萊斯，折射出運營商對近郊區(qū)域，以及文旅、奧萊等業(yè)態(tài)持相對更強的信心。
暑假期間，成都國際航空樞紐運送旅客同比增長14.7%；車站累計發(fā)送旅客同比亦增長9.4%，進一步激發(fā)文旅市場活力，顯著帶動核心商圈客流增長。就非核心商圈而言，運營商亦紛紛推出暑假營銷活動，或在公區(qū)增設中大型兒童娛樂設施，推升客流量。但消費謹慎性延續(xù)，消費轉化率有限，1至8月成都社會消費品零售總額增速放緩至1.9%。
著眼市場端，季內凈吸納量錄得約4.6萬平方米，環(huán)比、同比均收窄；空置率環(huán)比微降0.4個百分點至8.7%；租金跌幅走擴，環(huán)比跌0.7%。
具體來看，季內市場去化主要有三大帶動。其一，位于次級商圈且空置率較高的購物中心以價換量，招引承租雙層或大面積店鋪的品牌，或自主打造電玩、電競等體驗空間來實現快速去化。其二，首店活躍度明顯回升，一方面在成都商業(yè)市場影響力的加持之下，高能級首店于季內陸續(xù)落地核心商圈或地標項目，如Lemaire中國首店、NBA球星庫里的品牌CURRY全球首店、Human Made西南首店、Birkenstock西南首店、Houdini西南首店等；另一方面，品牌不斷探索下沉市場機遇，布局區(qū)域首店，如特斯拉、MUJI的龍泉首店，以及優(yōu)衣庫、JNBY的天府新區(qū)首店等。
其三，外來品牌擴張持續(xù)謹慎的背景下，深度挖掘本土資源不失為招商的策略之一，繼而帶動本土品牌的擴張?zhí)崴�。季內新增需求按來源看，零售、餐飲、體驗業(yè)態(tài)的本土品牌占比環(huán)比分別增加9.6、15.2、13.0個百分點。值得關注的是，慢閃店模式愈發(fā)受到青睞，本土品牌降低擴張風險的同時，亦能測試市場；而運營商則在靈活調整租賃及運營條件下對本土品牌加大吸引，有效帶動去化。季內矚目案例包括：明堂士多、山莫玩具店等本土品牌的慢閃店。
展望2024年第四季度，成都零售物業(yè)市場將迎來3個購物中心合計約32萬平方米的新增供應。其中，位于大源的保利時光里或將重塑市中心與城南的潮流賣場格局。
世邦魏理仕華西區(qū)戰(zhàn)略顧問部負責人鄒麗娟表示：“季內運營商持續(xù)加碼，零售商差異化布局，折射出在備受挑戰(zhàn)的市場環(huán)境下，成都各圈層市場及細分領域仍蘊藏著潛在機遇。四季度新增供應回升，一定程度上對周邊競品間的品牌資源形成擠出，運營商或將調整招引策略，積極撬動優(yōu)質本土資源，并探索靈活合作模式；而本土品牌也有望借此市場窗口期躍升發(fā)展，完善運營，最終實現共贏�！�
世邦魏理仕西南區(qū)顧問及交易服務部產業(yè)地產負責人王蒙豪表示：“2024年，預計成都倉儲物流市場全年供應量將是自2012年以來的新低，供應的短期回落對當下市場所面臨的較大去化壓力而言有一定的緩解，但租戶對降本增效的根本訴求仍將延續(xù)。另一方面，位于遠郊板塊的非標庫或自建庫加入競爭，引發(fā)與高標庫間的激烈價格戰(zhàn)。因此，預計以價換量趨勢或將持續(xù)�！�
投資市場：金融新政提振信心，核心資產優(yōu)勢凸顯
2024年第三季度，成都投資市場共錄得兩筆大宗交易，總成交金額約1.6億元，標的物包括商業(yè)和倉儲物流物業(yè)，而買方則主要是機構投資者。值得關注的是，除成都外，季內包括宜賓、峨眉山等四川省內熱點城市也錄得大宗交易，共計四筆，標的物均為酒店，總成交金額約5.3億元。除倉儲物流外，上述交易均為法拍，折射出優(yōu)質困境資產的持續(xù)投放，疊加投資者借此窗口期入局，一定程度上帶動交易量。
世邦魏理仕西南區(qū)投資及資本市場部董事馬濤表示：“國慶前后，國家金融政策多箭齊發(fā)，明確將加大財政貨幣政策逆周期調節(jié)力度，以及要努力提振資本市場，大力引導中長期資金入市等。新政將促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展，提預期、增信心。在此背景下，核心資產憑借更高資產價值或將具備率先復蘇優(yōu)勢。”(完)
