日前，《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2024)(征求意見(jiàn)稿)》(下稱新規(guī))已正式公開(kāi)征求意見(jiàn)，時(shí)隔七年，成都即將再出建筑新規(guī)，對(duì)購(gòu)房者有何影響？企業(yè)反應(yīng)如何？記者聯(lián)系到市規(guī)自局、房企代表、市民代表，針對(duì)大家關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題聊一聊。
聊天part 1：我問(wèn)你來(lái)答
加快新時(shí)代好房子規(guī)劃建設(shè)
Q1：新規(guī)出臺(tái)背景和意義是什么？
規(guī)自：為順應(yīng)行業(yè)發(fā)展及市場(chǎng)趨勢(shì)，新規(guī)聚焦公園城市特色風(fēng)貌表達(dá)，圍繞城市高質(zhì)量發(fā)展，順應(yīng)行業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)需求，回應(yīng)人民群眾美好生活需求，著力打造人民美好生活的幸福家園，彰顯“城園相融、藍(lán)綠交織”的公園城市風(fēng)貌。
此次修訂是在2017年版“紅皮書(shū)”基礎(chǔ)上，歷時(shí)1年左右時(shí)間，有機(jī)借鑒上海、深圳、杭州、武漢四地做法，深入走訪、貼身體會(huì)人口密集的中心城區(qū)、高速發(fā)展的城市新區(qū)以及城市近郊的城鄉(xiāng)結(jié)合部不同區(qū)域已建成入住小區(qū)，與建筑規(guī)劃院、知名房企、物業(yè)管理方以及普通群眾等不同類型，卻又密切相關(guān)的群體代表進(jìn)行座談交流并收集意見(jiàn)，在新規(guī)中予以盡可能的回應(yīng)和滿足。
Q2：建筑密度的提升(住宅提升5%)，是否會(huì)造成樓間距更密集？
規(guī)自：不會(huì)。新規(guī)基于對(duì)城市景觀、日照、小區(qū)設(shè)計(jì)靈活性的考量，同時(shí)對(duì)樓層間距進(jìn)行了最低限制，因此密度增加并不會(huì)導(dǎo)致小區(qū)樓棟間距變窄。這一限制意味著提升建筑密度的主要目的是鼓勵(lì)企業(yè)增設(shè)景觀廊道、小區(qū)服務(wù)用房等小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施，為業(yè)主提供更多的公共活動(dòng)空間。
Q3：車位按“戶”配比具體怎樣分配？有何影響？
規(guī)自：經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些樓盤(pán)存在停車位過(guò)剩，但“停車難”問(wèn)題仍在一些房齡較大的小區(qū)顯現(xiàn)。按“戶”分配既可解決以大戶型為主的改善性住房地下車位配比過(guò)高的問(wèn)題，又能適度提升以中小戶型為主的保障性住房等產(chǎn)品車位配比，做到“�；�，不浪費(fèi)”。
Q4：為何要恢復(fù)底商設(shè)置？
規(guī)自：首先，我們沒(méi)有全面放開(kāi)設(shè)置底商，新規(guī)延續(xù)上版主要街道管控規(guī)則，優(yōu)化中小街道的合理配置，適度住商空間分離，有助于打造多樣化的街區(qū)形態(tài)，形成適應(yīng)成都地方特色的慢行街區(qū)，在空間上為居民預(yù)留更多的可能性與便利性，提高居民出行舒適度和生活便利性。同時(shí)，對(duì)底商的要求也進(jìn)行了較為明確的規(guī)定，比如設(shè)置架空層降低社區(qū)商業(yè)對(duì)住宅部分的不利影響。
Q5：飄窗、陽(yáng)臺(tái)等半敞開(kāi)空間的面積增加，是否意味著買房更劃算？
規(guī)自：新規(guī)中對(duì)飄窗、陽(yáng)臺(tái)以及非公共活動(dòng)空間的水平投影面積從2017年版的15%上調(diào)至20%。這就意味著可以用更低建筑面積的普通住宅，去實(shí)現(xiàn)過(guò)去需要非普通住宅才能達(dá)到的產(chǎn)品尺度和功能設(shè)計(jì)，降低了實(shí)得面積單價(jià)，強(qiáng)化購(gòu)房者的獲得感。
Q6：底層架空是否計(jì)算容積率？對(duì)居民有什么影響？
規(guī)自：新規(guī)新增底層架空管控要求，提出首層架空宜臨小區(qū)集中綠地設(shè)置，且應(yīng)作為公共活動(dòng)空間使用，層高不應(yīng)低于4.5米。架空部分作為綠化、通道等公共活動(dòng)使用的建筑面積不計(jì)入容積率。此外，取消含住宅建筑的建設(shè)項(xiàng)目宜利用首層架空部分設(shè)置非機(jī)動(dòng)車庫(kù)。助力打造高品質(zhì)小區(qū)，在一定程度上提高了房屋性價(jià)比。
Q7：新規(guī)是否只針對(duì)新住房建設(shè)？能否延用于城市更新項(xiàng)目改造？
規(guī)自：目前只針對(duì)新項(xiàng)目建設(shè)。
聊天part 2：企業(yè)談
為房產(chǎn)市場(chǎng)注入信心與動(dòng)能
新規(guī)雖還在意見(jiàn)征求中，但已經(jīng)被各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商展開(kāi)詳細(xì)研究。那么，對(duì)比現(xiàn)行的《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2017)》，新規(guī)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？
“這一系列的容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策，給足了我們?cè)诮ㄖO(shè)計(jì)和打造上的想象空間�！饼埡瘓F(tuán)成都公司開(kāi)發(fā)總監(jiān)劉女士表示，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，肯定是希望建筑能夠盡量打造得漂亮、有美感，以建筑外飾面層不計(jì)容為例，這一計(jì)容取消之后企業(yè)就可以打開(kāi)更多“腦洞”，優(yōu)先考慮新穎與美觀的設(shè)計(jì)，帶來(lái)更多充滿創(chuàng)造力的建筑。
再比如，經(jīng)過(guò)前期調(diào)研，成都的停車位問(wèn)題近年來(lái)存在中心城區(qū)配比不足，周邊城區(qū)配比過(guò)剩的問(wèn)題。新規(guī)針對(duì)車位的規(guī)劃調(diào)整，將增加小戶型剛需住房的車位數(shù)量，降低改善型住房的的車位配比。對(duì)于企業(yè)而言，新版政策將減少企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中車位和地下空間的規(guī)模，降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。
總體來(lái)說(shuō)，新規(guī)將為如今熱度有所下降的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的信心與動(dòng)能。“我們其實(shí)要看到現(xiàn)在成都依舊有許多高品質(zhì)樓盤(pán)銷量都很不錯(cuò)。新規(guī)意見(jiàn)稿發(fā)布之后，讓我們企業(yè)看到，未來(lái)將有更多機(jī)會(huì)去打造順應(yīng)市場(chǎng)和社會(huì)發(fā)展新需求的建筑，很大程度上夯實(shí)了我們對(duì)于成都的信心�！�
聊天part 3：市民說(shuō)
對(duì)未來(lái)小區(qū)品質(zhì)有了更多期待
在聽(tīng)完系列解讀后，市民王先生表示，自己對(duì)未來(lái)的住宅呈現(xiàn)有了更多期待�！拔覀円呀�(jīng)有了二胎備孕計(jì)劃，未來(lái)打算換一個(gè)套四房型，新規(guī)里面提到的增加非公共活動(dòng)空間面積，讓我感受到購(gòu)買新房的實(shí)惠�！蓖跸壬o記者算了筆賬，“以143平方米的普通住宅為例，后期143平方米的普通住宅將可以實(shí)現(xiàn)當(dāng)前160平方米左右產(chǎn)品的實(shí)得面積，這幫購(gòu)房者省了不少錢�！�
“我們目前住的小區(qū)是2007年購(gòu)買的，隨著住戶對(duì)車輛的需求變大，小區(qū)內(nèi)的停車位‘供不應(yīng)求’�！睂�(duì)車位按“戶”分配的規(guī)定，結(jié)合自身經(jīng)歷，王先生有了更深入的認(rèn)識(shí)。“去年朋友喬遷，他告訴我自己所在小區(qū)整體戶型偏大，對(duì)用戶停車需求缺乏合理判斷，停車位反倒剩了不少�！�
按照新規(guī)，王先生做了個(gè)假設(shè)。“假設(shè)二環(huán)外項(xiàng)目計(jì)容建筑面積為5萬(wàn)平方米，在89平方米、143平方米、199平方米、200平方米四個(gè)假設(shè)戶型中，199平方米產(chǎn)品新政策下的車位面積比原政策減少了6693平方米，車位數(shù)量減少了223個(gè)，同時(shí)，新規(guī)規(guī)定90平方米以下的產(chǎn)品至少配建1個(gè)車位，既讓‘停車難’問(wèn)題得到了改善，也避免了停車位過(guò)剩�！�
“因?yàn)楣ぷ髟颍矣?jì)劃以后搬家到天府新區(qū)�！碧峒百I房打算，王先生告訴記者，新規(guī)里有關(guān)恢復(fù)底商設(shè)置的內(nèi)容，也讓他看到了更多“商機(jī)”�！暗群⒆映錾院�，我和老婆打算在小區(qū)附近開(kāi)個(gè)便利店，給鄰居提供方便的同時(shí)，還能增加一筆收入�！�
記者 陳秋妤 楊升濤 供圖 市規(guī)自局
(來(lái)源：成都日?qǐng)?bào)錦觀新聞)
