中新網(wǎng)四川新聞11月9日電(蔣升濤)
城市的發(fā)展下一步往哪兒走？
這需要在國家頂層設(shè)計中，尋找答案！
10月20日，最新版《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)規(guī)劃綱要》(下稱《綱要》)發(fā)布，對城市未來發(fā)展規(guī)劃，有這樣的戰(zhàn)略定位，“優(yōu)化城市規(guī)模結(jié)構(gòu)和功能布局，推動超大特大城市中心城區(qū)瘦身健體�！�
成渝城市群的超大特大城市，只有重慶和成都。這意味著，未來成都中心城區(qū)，一定會瘦身！
在《綱要》發(fā)布之前的9月，國家發(fā)改委也強調(diào)“合理降低超大特大城市開發(fā)強度”，隨后的《綱要》發(fā)布則進一步明確了超大特大城市需要瘦身的地方：中心城區(qū)。
中心城區(qū)為何要瘦身？瘦身之后的城市又將呈現(xiàn)什么樣的格局？對生活在城市的人又有什么影響？
定調(diào)“瘦身主城”
目標“高品質(zhì)生活宜居地”
早在《綱要》發(fā)布之前，成都已經(jīng)提出“主城瘦身”計劃。
2017年，成都第十三次黨代會便提出，降低主城開發(fā)強度，要求主城容積率從4.0降低至2.5。
這次會議提出了著名的“東進、南拓、西控、北改、中優(yōu)”十字方針城市發(fā)展戰(zhàn)略，也是在這次會議上“新發(fā)展理念”和“城市建設(shè)”緊密結(jié)合在一起。
那么，主城為何要“瘦身”？
根據(jù)七普人口數(shù)據(jù)，成都五城區(qū)常住人口已達571.2萬人，按照五城區(qū)約424平方公里面積計算。意味著五城區(qū)人口密度達到13473人/平方公里，局部地區(qū)甚至達到4萬人/平方公里，城市承載能力逼近極限。
除了人口密度，開發(fā)強度也和宜居程度高度相關(guān)。
開發(fā)強度是城市建設(shè)空間占總面積的比例，強度太大不宜居，強度太低說明空間利用率不高。數(shù)據(jù)顯示，大巴黎開發(fā)強度為21%，大倫敦開發(fā)強度為24%，東京開發(fā)強度為29%。
成都五城區(qū)的開發(fā)強度已接近80%，按照國際城市開發(fā)強度30%的警戒線，成都已大幅超出。
2017年，成都在出臺“十字方針”主動降低開發(fā)強度后，人口密度和開發(fā)強度在2017年后開始走低。
不過，需要注意的是“瘦身主城”是一個寬泛的概念，對應每個超大特大城市情況會有所不同。
成都需要“瘦身”的不僅是傳統(tǒng)5城區(qū)，而是更大的范圍，這個范圍究竟是哪兒？又應該“瘦”到什么程度呢？
問題的答案就在《成都市“中優(yōu)”規(guī)劃優(yōu)化方案》(下稱《方案》)。
其次，來看需要瘦到什么程度：《方案》提出借鑒天津、上海的管理規(guī)劃，降低開發(fā)強度、降低建筑尺度和人口密度。規(guī)劃人口密度從1.58萬人/平方公里調(diào)減為1.36萬人/平方公里，這意味著每平方公里將減少2200人。
經(jīng)過這一系列科學的城市空間格局調(diào)整，成都將在未來發(fā)展成為“更加宜居的現(xiàn)代化公園城市”，這也和成渝經(jīng)濟圈新版《綱要》要求相符。
在新版《綱要》中，國家賦予了成渝四大戰(zhàn)略定位，分別是：重要經(jīng)濟中心、科技創(chuàng)新中心、改革開放新高地、高品質(zhì)生活宜居地。
300萬人口溢出
三圈層價值將被重估
按照成都中優(yōu)規(guī)劃《方案》，每平方公里人口將減少2200人，中優(yōu)劃定面積為1264平方公里。這就意味著，有278萬人將“遷徙出”中優(yōu)范圍。
但需要考慮到中優(yōu)《方案》的提出是在2017年，2020年七普發(fā)現(xiàn)成都人口被大幅低估，十年間常住人口猛增582萬人。因此要達到中優(yōu)的人口密度目標，未來“遷徙出”中優(yōu)區(qū)域的人口至少將超過300萬人。
那么，這300萬“遷徙出”的存量人口，以及未來的城市新增人口去往哪里呢？
答案是：三圈層。
成都“中優(yōu)”《方案》借鑒自上海、南京經(jīng)驗，因此以上海為例，七普和六普相比較，上海中心城區(qū)人口占比下降，郊區(qū)新城人口上升明顯。
數(shù)據(jù)顯示，與2010年相比，上海中心城區(qū)(黃浦、徐匯、長寧、靜安、普陀、虹口、楊浦)人口占比減少3.4個百分點；郊區(qū)新區(qū)人口(閔行、寶山、嘉定、金山、松江、青浦、奉賢、崇明、浦東新區(qū))比重增加3.4個百分點。
成都借鑒城市化更早的上海，未來人口走勢已經(jīng)明朗：主城降，郊區(qū)升。
要讓人口去往三圈層，這就需要在各項配套上給予大力支持，人口才有可能在三圈層“定居”。
事實上，成都已經(jīng)出現(xiàn)人口向外遷移的現(xiàn)象，七普數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)5城區(qū)，僅有成華區(qū)人口占比在上升，其余均呈現(xiàn)下降趨勢。
三圈層崛起是城市化的必然結(jié)果，居住者和開發(fā)商也“用錢投票”，使得這里成為最重要重要的“置業(yè)熱土”。
2020年，在成都居住發(fā)展歷史上，是有重要意義的一年。這一年，三圈層住宅銷量首次超過主城和二圈層，拿下“頭名”。
來源銳理數(shù)據(jù)
從上圖可以看到，2016年三圈層住宅銷量只有主城一半，二圈層的四分之一。到了2017年，三圈層首次超過主城。又過了三年，2020年三圈層住宅銷售1004萬平米，首次超過二圈層的974萬平米。
同時，三圈層在2020年供應量也超過二圈層，成為成都最大的住宅市場。更重要的是，三圈層仍然在走一條上揚的趨勢路線，它的價值也到了被重新評估的時候。
東原戰(zhàn)略布局“城市未來”
成都進入“全品質(zhì)時代”
隨著三圈層成為住宅市場“老大”，讀懂了城市未來發(fā)展方向的開發(fā)商，很顯然不能不重視它。
東原集團便是近年來，在成都三圈層“大力布局”的房企之一。
作為深耕成都多年的房企，東原在成都開發(fā)并交付了不少高品質(zhì)樓盤，既有“印長江”這樣的高端豪宅，也有東原·閱墅這樣的品質(zhì)樓盤，還有SAC東原中心這樣的城市地標。
無論品質(zhì)還是服務都有口皆碑，東原深耕成都14年，圈粉無數(shù)。
東原的slogan是“為新的每一天”，因此當城市發(fā)展翻開新的一頁的時候，東原已經(jīng)布局城市未來發(fā)展方向。
東原集團成都布局圖
從東原在成都的項目布局圖可以看到，東原不僅重點布局于主城，還逐漸向城市外拓，目前在售和待售項目均布局于供銷兩旺的“三圈層”。
在三圈層這個戰(zhàn)場，東原的選址也有自身的邏輯，那就是核心區(qū)域、核心板塊。比如南拓核心城市“新津”，斬獲了2021年度金盤獎的錦官印悅便落子于此。
新希望東原·錦官印悅意境圖
作為東原“城市院落3.0”產(chǎn)品，錦官印悅璽院創(chuàng)新融入了超大落地窗配置，巨幕采光更通透，就連地下室亦注重自然光線的日常履跡，保證室內(nèi)采光，達到理想的光合場景院落。
新希望東原·錦官印悅商墅意境圖
另外，生態(tài)良好，鄰近“中心城區(qū)”的崇州也是東原深耕的區(qū)域，目前東原集團已在此落下兩子，其中容積率只有1.8，打造為純洋房低密社區(qū)，一梯兩戶純板式設(shè)計的“印江洲”正持續(xù)熱銷中。
東原中業(yè)·印江洲意境圖
在崇州的另一項目“江山印月”則以5大兒童主題泛會所，以親子專屬社群互動為理念，打造更為舒居的社區(qū)場景。同時項目也兼顧實用性，在戶型設(shè)計上下功夫，為家人創(chuàng)造更豐富的空間場景。
東原·江山印月意境圖
其中，87平米套三雙衛(wèi)雙客廳的設(shè)計，產(chǎn)品還未面市便收獲了不少“客戶”�？傮w布局方正，實用沒有浪費，以小面積做到大空間，實實在在降低了購房者的買入“門檻”。
東原·江山印月意境圖
另一全新項目，則是位于蓉歐快鐵起點，亞歐陸路貿(mào)易大通道的“青白江”的江灣頭排“印江宸”。
江灣在成都本就稀缺，“印江宸”64.4畝的土地還竟只有1.5的容積率，因此“印江宸”選擇了舒適度最高的搭配，小高層+疊拼。
德信東原·印江宸意境圖
在這里不僅可以體驗入住亞歐橋頭堡江灣頭排的成就感，還可以享受到高端產(chǎn)品系公建化外立面。
項目用心細膩，細致到僅歸家就有6大不同主題花園構(gòu)成的動線迎接尊貴的業(yè)主。小區(qū)內(nèi)的公共場景，充分考慮了兒童、老人、年輕人的不同需求，注重人與人、人與自然之間的聯(lián)動，這是東原蟬聯(lián)3年社群運營TOP1的優(yōu)勢背書。
德信東原·印江宸意境圖
產(chǎn)品方面最大優(yōu)勢在于超大的采光面，入住后業(yè)主能擁有更加“通透”的空間。
殺入三圈層，不少房企都是“降維打擊”，而東原采用的“產(chǎn)品升維”以產(chǎn)品力占領(lǐng)市場。
在東原看來，三圈層在供銷量上超過一二圈層，不僅標志著三圈層火了，更標志著三圈層不久的將來會從“滿足有無到對品質(zhì)的追求”。
東原把“印系列”帶入三圈層，某種程度上意味著成都已經(jīng)進入全品質(zhì)時代：無論在主城還郊區(qū)，必須拿出好產(chǎn)品才能有好業(yè)績。
從量上超越主城，成為老大，并不是三圈層的終點，而是三圈層從量到質(zhì)的起點。(完)
