中新網(wǎng)四川新聞10月11日電(蔣升濤) “2022年第三季度,高溫限電、疫情反復(fù)等一系列宏觀事件導(dǎo)致商務(wù)活動(dòng)、實(shí)體消費(fèi)受到不同程度的影響,繼而改變成都房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行節(jié)奏,寫字樓和零售物業(yè)市場(chǎng)階段性承壓;盡管如此,疫情同時(shí)也催生線上消費(fèi)滲透率的進(jìn)一步攀升,故而季內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)需求顯著釋放。此外,季內(nèi)依然看到產(chǎn)業(yè)落地成效顯現(xiàn)、零售運(yùn)營(yíng)商持續(xù)加碼等。臨近季末,市場(chǎng)運(yùn)行逐步恢復(fù)常態(tài),且伴隨著政府推出的諸多紓困企業(yè)、刺激消費(fèi)的利好措施之下,我們相信成都市場(chǎng)將加快復(fù)蘇步伐”,世邦魏理仕西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌表示。
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)
核心板塊迎甲寫供應(yīng),TMT產(chǎn)業(yè)落地矚目
2022年第三季度,成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)回升,共錄得三個(gè)甲級(jí)寫字樓交付使用,分別為環(huán)貿(mào)ICC1號(hào)樓、中國(guó)太平金融大廈及國(guó)創(chuàng)中心,合計(jì)新增辦公面積25.7萬(wàn)平方米,拉動(dòng)全市甲級(jí)寫字樓存量攀升至近390萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)7.1%;其中,環(huán)貿(mào)ICC1號(hào)樓是東大街子市場(chǎng)時(shí)隔十年來(lái)首次錄得的單一業(yè)權(quán)甲級(jí)寫字樓。季內(nèi)高溫限電、疫情反復(fù)等一系列事件改變市場(chǎng)運(yùn)行節(jié)奏,商務(wù)活動(dòng)受阻,故在新增樓宇保有一定預(yù)租需求的背景之下,凈吸納量仍僅錄得3.3萬(wàn)平方米,環(huán)比下降8.8%,同比下降72.8%;如若剔除新增樓宇的貢獻(xiàn),存量甲級(jí)樓宇季內(nèi)凈吸納量?jī)H余千平方米,而乙級(jí)樓宇則為負(fù)值。因此,成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)整體空置率環(huán)比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)至20.3%;平均租金進(jìn)一步承壓,環(huán)比下跌0.4%,其中市中心跌幅較大。
新增需求方面,金融業(yè)、TMT和專業(yè)服務(wù)主導(dǎo)季內(nèi)去化,分別占比32.4%,26.4%和16.2%。具體而言,季內(nèi)金融業(yè)基本為傳統(tǒng)金融業(yè)所支撐,占比該類需求的95.8%,其中來(lái)自于某內(nèi)資保險(xiǎn)企業(yè)的自用需求為最大貢獻(xiàn)。
其二,得益于政府不斷加大的招商引資力度,季內(nèi)TMT產(chǎn)業(yè)落地成效斐然,錄得多宗頭部企業(yè)的大面積辦公需求落子案例。按細(xì)分領(lǐng)域看,工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)繼續(xù)引領(lǐng),占該類需求的約66.8%,成都聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展進(jìn)而將持續(xù)帶動(dòng)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、金融科技、專業(yè)服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域的活力攀高;而消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)在歷經(jīng)數(shù)輪行業(yè)調(diào)整后,來(lái)自于新興領(lǐng)域的需求開(kāi)始顯現(xiàn),如青少年編程等,占比33.2%。最后,以律所為代表的專業(yè)服務(wù)企業(yè)的擴(kuò)張需求保持穩(wěn)定,其選址更青睞于城南板塊,原因在于該類企業(yè)多采用業(yè)務(wù)就近原則且注重辦公形象,而年內(nèi)優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)恰好為其提供契機(jī)。
展望未來(lái),2022年成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)已接近尾聲,全年供應(yīng)量處較低水平,但2023-2025年間供應(yīng)量將顯著回升,年均供應(yīng)量近60萬(wàn)平方米。9月15日,工信部公示首批產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈生態(tài)建設(shè)試點(diǎn)城市建議名單,成都為中西部唯一上榜城市,這是對(duì)成都目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)鏈的肯定,也意味著未來(lái)或?qū)⒂懈啾镜仄髽I(yè)被培育,以及更多外來(lái)企業(yè)被引導(dǎo)入蓉以持續(xù)完善產(chǎn)業(yè)本地化配套率,繼而有望衍生數(shù)字經(jīng)濟(jì)、專業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的辦公需求。
世邦魏理仕成都顧問(wèn)及交易服務(wù)部 | 辦公樓負(fù)責(zé)人黃璐表示:“臨近季末,成都市政府出臺(tái)《紓困十條》以提振經(jīng)濟(jì),疊加部分業(yè)主積極推出如物業(yè)費(fèi)減免等優(yōu)惠政策,或更為靈活的商務(wù)條件及辦公產(chǎn)品,繼而有望在一定程度上刺激辦公需求釋放;需求方面,金融業(yè)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等企業(yè)或?qū)⒈3只钴S,未來(lái)在‘建圈強(qiáng)鏈’行動(dòng)的持續(xù)推進(jìn)下,成都招商引資的成效將進(jìn)一步顯現(xiàn),繼而為寫字樓市場(chǎng)提供需求支撐”。
零售物業(yè)市場(chǎng)
假期消費(fèi)市場(chǎng)回升,輕資產(chǎn)布局聚城南
2022年第三季度,成都零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng),原因在于諸多宏觀事件致使部分購(gòu)物中心的工期及物料運(yùn)輸?shù)仁茏,繼而推遲交付。著眼需求端,在經(jīng)歷一系列突發(fā)事件引發(fā)的階段性城市管控和購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)時(shí)間調(diào)整后,季內(nèi)品牌的擴(kuò)張需求疲軟,且次級(jí)、近郊商圈的部分大型體驗(yàn)、餐飲商家承壓并退租,全市凈吸納量錄得負(fù)值。相應(yīng)地,市場(chǎng)整體空置率環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至8.3%;購(gòu)物中心首層平均租金延續(xù)下行趨勢(shì),環(huán)比下跌0.6%。
臨近季末,消費(fèi)市場(chǎng)逐步恢復(fù)常態(tài),且在“十一”國(guó)慶黃金周期間進(jìn)一步回升。一方面得益于微度假、夜經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)吸引市民更趨向于選擇高頻的“就地過(guò)節(jié)”;另一方面,消費(fèi)券助力消費(fèi)“回補(bǔ)”,成都市商務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至10月7日,第一波次消費(fèi)券核銷率已達(dá)58.6%。
同期,運(yùn)營(yíng)商的輕資產(chǎn)擴(kuò)張步伐并未放緩,季內(nèi)積極布局未來(lái)極具潛力的熱門板塊,如以愈發(fā)成熟的第二核心商圈交子公園所引領(lǐng)下的城南區(qū)域,其錄得季內(nèi)全數(shù)4筆輕資產(chǎn)擴(kuò)張案例,如萬(wàn)達(dá)商管接手位于大源的紅唐購(gòu)物中心和位于金融城的奧克斯廣場(chǎng)、合生商業(yè)成都首個(gè)合生廣場(chǎng)落地高新中和等。值得關(guān)注的是,盡管2022年市場(chǎng)不確定性較大,但目前已錄得8筆運(yùn)營(yíng)商輕資產(chǎn)布局的案例,創(chuàng)歷史新高。
按品牌新增店鋪數(shù)看,零售業(yè)態(tài)占比36.9%。其中,服飾品牌愈發(fā)聚焦“獨(dú)立精致”,潮流、運(yùn)動(dòng)細(xì)分及設(shè)計(jì)師品牌引領(lǐng)擴(kuò)張,如日本潮牌Sacai、設(shè)計(jì)師品牌Alexander Wang和Nanushka、高端戶外品牌Moose Knuckles、高性能鞋服品牌HOKA ONE ONE等均于季內(nèi)布局首店或擴(kuò)張店鋪;美妝護(hù)膚品牌保持積極,其布局戰(zhàn)略的迭代與核心、非核心商圈的調(diào)整升級(jí)相互聯(lián)動(dòng),其中沙龍香氛及高端美妝護(hù)膚品牌集中于核心商圈,并成為域內(nèi)購(gòu)物中心冷區(qū)大規(guī)模調(diào)改的主力軍,如PENHALIGON'S、BURBERRY、mtm labo、DOCUMENTS聞獻(xiàn)等;而歐美系、韓系的主流品牌的擴(kuò)張則進(jìn)一步下沉,成為次級(jí)、核心商圈購(gòu)物中心首層調(diào)整升級(jí)的關(guān)鍵租戶。除此之外,隨著商業(yè)載體的多元化發(fā)展,美妝護(hù)膚品牌戰(zhàn)略布局也不局限于百貨與購(gòu)物中心之間的更替,優(yōu)質(zhì)街區(qū)也將成為參考。
餐飲業(yè)態(tài)占比35.6%,外來(lái)餐飲繼續(xù)布局首店,如中國(guó)首家LV餐廳、BUTTERFUL&CREAMOROUS西南首店、壽司郎西南首店,以及季內(nèi)尤為矚目的新中式茶飲品牌,如T9、Tea’stone等。體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比22.8%,其中健康護(hù)理領(lǐng)銜擴(kuò)張,占比近半需求。主力店占比4.7%,新能源汽車品牌和沉浸式劇場(chǎng)最為活躍。
展望未來(lái),全年超八成的新增面積將于2022年第四季度集中供應(yīng),合計(jì)約64.3萬(wàn)平方米,且城南占比約81%,屆時(shí)該區(qū)域的商業(yè)氛圍將實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。然而,項(xiàng)目間乃至于區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)也將隨大面積集中供應(yīng)而加劇,成都零售物業(yè)市場(chǎng)或?qū)⑦~入新一輪的調(diào)整及迭代期。
世邦魏理仕西南區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人鄒麗娟表示,“第四季度將是成都零售物業(yè)市場(chǎng)全年最為矚目的節(jié)點(diǎn),集中供應(yīng)將推高城南區(qū)域的商業(yè)總體量環(huán)比顯著增加25%,且從定位上均有涵蓋,如高端百貨成都SKP、潮流項(xiàng)目大魔方等。因此,市場(chǎng)的地理空間迎來(lái)變革,這對(duì)品牌未來(lái)的選址布局、產(chǎn)品線細(xì)分提供更多迭代考量”。
倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)
擴(kuò)倉(cāng)需求顯著釋放,青白江電商氛圍趨強(qiáng)
2022年第三季度,成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)迎來(lái)2個(gè)新項(xiàng)目交付,新增倉(cāng)儲(chǔ)面積約21.5萬(wàn)平方米;新項(xiàng)目均有良好預(yù)租,合計(jì)去化率高達(dá)82.7%。季內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)需求活躍,凈吸納量錄得約18.7萬(wàn)平方米,環(huán)比顯著增長(zhǎng)7.6倍,亦高于去年同期23.8%,居全國(guó)第四位。因此,成都高標(biāo)庫(kù)整體空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至9.3%;平均租金繼續(xù)回調(diào),環(huán)比上漲0.6%,漲幅最大的園區(qū)為龍泉、青白江,環(huán)比分別上漲1.0%、0.8%。
細(xì)究需求端,一方面電商及相關(guān)第三方物流為備戰(zhàn)年末購(gòu)物高峰積極擴(kuò)倉(cāng),另一方面疫情反復(fù)的背景下醫(yī)藥及食品類的消費(fèi)需求得以釋放。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022年1-8月,四川全省實(shí)現(xiàn)實(shí)物型網(wǎng)絡(luò)零售額2,808.9億元,同比增長(zhǎng)8.2%;其中成都實(shí)現(xiàn)實(shí)物型網(wǎng)絡(luò)零售額2,067.0億元,占比為73.6%;分業(yè)態(tài)看,食品保健居實(shí)物型行業(yè)首位,占比為26.8%。相應(yīng)地,季內(nèi)新增需求占比為電商(56%)、貿(mào)易零售(25.1%)及第三方物流(18.9%);其中,與醫(yī)藥相關(guān)的需求合計(jì)約4.1萬(wàn)平方米,占比14.6%,而與食品相關(guān)的需求合計(jì)約2.5萬(wàn)平方米,占比8.9%。
盡管如此,季內(nèi)錄得數(shù)宗租戶搬遷及整合至性價(jià)比更高園區(qū)的案例,折射出企業(yè)愈發(fā)關(guān)注成本控制的趨勢(shì),同時(shí)也反映出次級(jí)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍不斷成熟。以青白江為例,憑借較新倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施及高性價(jià)比,加之城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速和城配新能源物流漸成趨勢(shì),自2020年以來(lái)不斷吸引電商及上下游企業(yè)聚集于此。數(shù)據(jù)顯示,2020年至今,全市約59.3%的電商需求均落于青白江園區(qū)。
展望2022年第四季度,成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)預(yù)計(jì)2個(gè)新增項(xiàng)目交付,合計(jì)倉(cāng)儲(chǔ)面積約9.6萬(wàn)平方米。倉(cāng)儲(chǔ)需求料將隨著年末一系列購(gòu)物高峰而持續(xù)走高,市場(chǎng)整體空置率進(jìn)一步下探,租金維持上行態(tài)勢(shì)。
世邦魏理仕成都顧問(wèn)及交易服務(wù)部 | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人王蒙豪表示:“成都作為消費(fèi)主導(dǎo)型市場(chǎng),疫情零星反復(fù)及如直播等消費(fèi)創(chuàng)新模式進(jìn)一步激發(fā)電商需求,且隨著產(chǎn)業(yè)鏈資源重塑,生物醫(yī)藥、新經(jīng)濟(jì)等積極發(fā)展,亦衍生相關(guān)倉(cāng)儲(chǔ)需求;分區(qū)域看,核心園區(qū)價(jià)值凸顯,并帶動(dòng)新一輪租戶迭代,而外遷整合的租戶也將有效地帶動(dòng)次級(jí)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍不斷增強(qiáng)”。
投資市場(chǎng)
供給側(cè)放量且豐富,資產(chǎn)再配置獲良機(jī)
2022年第三季度,成都投資市場(chǎng)未錄得大宗交易。季內(nèi)疫情反復(fù),障礙商務(wù)活動(dòng),特別是跨省市流動(dòng),故而令市場(chǎng)活躍度階段性降溫。
供給側(cè)方面,季內(nèi)待售物業(yè)明顯增加,業(yè)態(tài)涵蓋除傳統(tǒng)的寫字樓和零售物業(yè)外,另類資產(chǎn)如公寓、酒店或產(chǎn)業(yè)樓宇的投資機(jī)會(huì)也不斷涌現(xiàn)。究其原因,一方面開(kāi)發(fā)商為減緩現(xiàn)金流壓力,售賣的意愿進(jìn)一步加強(qiáng);另一方面,經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng),投資者積極采納資產(chǎn)再配置策略。因此,對(duì)不同類型的投資者而言,更多、更豐富的待售物業(yè)將為其提供資產(chǎn)再配置的良機(jī)。
買家方面,國(guó)企及內(nèi)外資機(jī)構(gòu)投資者相對(duì)活躍。同時(shí),城市更新浪潮之下,部分投資者戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,加大中資產(chǎn)投資力度。
世邦魏理仕成都投資及資本市場(chǎng)部董事馬濤表示:“今冬明春,具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)將持續(xù)吸引國(guó)有平臺(tái)投資者的關(guān)注,繼而預(yù)計(jì)市場(chǎng)有望在明年見(jiàn)證該類型大宗交易的達(dá)成。與此同時(shí),亞太區(qū)的外資基金預(yù)期加大在蓉就改造類項(xiàng)目的投資力度,通過(guò)調(diào)改及后期運(yùn)營(yíng)能力來(lái)獲取更高回報(bào)。區(qū)域方面,城市更新的發(fā)展基調(diào)以及隨之而來(lái)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)有望帶動(dòng)投資者對(duì)傳統(tǒng)CBD資產(chǎn)抱以更多側(cè)目,但總而言之,成都投資市場(chǎng)的關(guān)鍵詞依然是‘核心’二字”。 (完)