中新網(wǎng)四川新聞12月23日電 (蔣升濤)最近幾年，疊拼成為成都市場“高端化”最為重要的產(chǎn)品，有和“大平層”分庭抗禮之勢。

　　疊拼之所以走紅，原因很多，既有城市降容帶來的產(chǎn)品機會，也有消費升級帶來的居住迭代，以及設(shè)計創(chuàng)新促進的品質(zhì)提升。

　　不過，近幾年供應(yīng)激增的“疊拼”市場，顯得有些擁擠，曾經(jīng)的藍海已經(jīng)變成紅海。

　　在此背景下，誰還能做出“差異化”，不斷“精進”產(chǎn)品力方能殺出一條血路。

　　10月首次開盤的“純別墅項目”錦江大院給市場提供了一個樣本，首入成都的華發(fā)股份聯(lián)手錦江統(tǒng)建首開便取得去化85%，銷售106套，成交8.1億的成績。

　　所以，通過錦江大院的走紅，我們或許能得知，“疊拼”的核心競爭力究竟是什么？

　　拼實力：不確定市場中的“確定性”

　　在搞清楚“疊拼”的核心競爭力之前，我們先了解下這幾年疊拼突然走紅的原因。

　　疊拼產(chǎn)品的爆發(fā)，源于城市降容大背景。2017年，成都提出“中優(yōu)”方案，地塊容積率普遍從此前的4.0降低到2.0。

　　2.0容積率的地能做什么？高低配或許是“拉升貨值”的最優(yōu)解。

　　因此，2017年后疊拼供應(yīng)量“暴增”，從此前的年均20萬平米，到2019年新增疊拼供應(yīng)105萬平米，2020年新增疊拼供應(yīng)117萬平米。

　　再看購買端，根據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年成都疊拼成交約60萬平米，2020年成交約74萬平米。這兩年，雖然呈現(xiàn)“供銷兩旺”，但是“供應(yīng)實在是太大”，市場消化速度難以跟上。

　　對比之下，疊拼最近兩年顯然處于“供大于求”狀態(tài)。

　　加上今年下半年市場“急轉(zhuǎn)直下”，部分房企“暴雷”“交房困難”“債券違約”，更是加劇了購房者擔憂。

　　一位單套千萬級樓盤老總告訴我們，現(xiàn)在出現(xiàn)的一系列事件，讓客戶信心受到打擊，開始擔心交付問題。

　　在面對眾多不確定因素的背景下，錦江大院之所被客戶信任，“房企實力”成為重要因素。

　　買房當然要看“開發(fā)商實力”，只是從前看的是規(guī)模、排名，最近大家突然發(fā)現(xiàn)排名并不能說明“實力強”，攤子太大反而可能被拖累。因此，現(xiàn)在大家發(fā)現(xiàn)買房應(yīng)首選國企。

　　錦江大院作為珠海國企“華發(fā)股份”和本土國企“錦江統(tǒng)建”雙國企聯(lián)手打造的高端樓盤，可以說是給項目上了兩道保險。而該項目作為錦江區(qū)城市封面，也一定會按照高標準“保質(zhì)保量”交付給客戶。

　　特殊市場環(huán)境下持有這樣的買房邏輯，可以在不確定市場中握有“確定性”。

　　拼模式：地方國企+市場合作，多方共贏

　　此輪調(diào)控，歷經(jīng)5年深度調(diào)整，有一個趨勢值得關(guān)注：地方國有平臺+市場合作開發(fā)的模式漸成主流。

　　這樣的合作主要有三種類型：

　　一是雙方從拿地開始合作，比如招商和軌交聯(lián)合開發(fā)“時代公園”；本文的華發(fā)股份和錦江統(tǒng)建，已合作拿下三塊地。

　　二是城市更新，比如匯夏和中鐵建的“西派少城”，比如萬科和城投置地的國賓蜀園。

　　三是城市TOD，比如龍湖、萬科、保利和軌交的聯(lián)合開發(fā)。

　　這些合作，代表了未來房地產(chǎn)開發(fā)的“新常態(tài)”：地方國企+市場合作，促使共贏。

　　從華發(fā)股份和錦江統(tǒng)建的合作來看，這樣的方式對多方有益。

　　第一，地方國有平臺，基于對土地價值、客群價值的深度研判，避免拿地定位失誤。

　　第二，市場化公司負責產(chǎn)品，保障交付品質(zhì)。華發(fā)股份成熟的產(chǎn)品體系，以及在高端市場的產(chǎn)品力得到廣泛認可，如上海靜安府、珠海華發(fā)山莊，榮獲多項大獎，得到業(yè)界肯定。華發(fā)股份在珠海市場更是以一個個精品成為龍頭老大。華發(fā)股份產(chǎn)品優(yōu)勢在錦江大院體現(xiàn)得淋漓盡致。

　　第三，準確研判區(qū)域發(fā)展。錦江統(tǒng)建作為地方國企，對區(qū)域內(nèi)未來的發(fā)展有十分準確的研判，配套兌現(xiàn)有保障。

　　這樣的合作模式，既能確保房價健康平穩(wěn)，又能兼顧樓盤品質(zhì)，區(qū)域配套呈現(xiàn)還有保障。購房者則能買到能品質(zhì)過硬，放心交付的樓盤，成功實現(xiàn)多贏。

　　拼地段：城市未來封面，正處價值上升期

　　從銷售數(shù)據(jù)來看，錦江大院客戶大多來自于錦江區(qū)攀成鋼和高新區(qū)金融城。

　　這部分客群不僅看懂了產(chǎn)品，還看懂了“地段”。

　　時間往前數(shù)10年，金融城和攀成鋼還屬于“價值爆發(fā)前夜”，當初買入這兩個板塊的人群，不僅賺取了“高收益”，也是最懂“城市”發(fā)展邏輯的人。

　　有幸的是，錦江大院的“地段”價值首先被這群高凈值人群看到。那么，錦江大院究竟“貴”在哪里？

　　從板塊區(qū)位來看，錦江大院雖然屬于錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)板塊，但是“三圣鄉(xiāng)”在城市價值躍升之下，其板塊能級已今非昔比。

　　最新規(guī)劃的“白鷺灣新經(jīng)濟總部功能區(qū)”板塊代表三圣鄉(xiāng)的未來，是錦江區(qū)的城市新封面，起點高、規(guī)格高、目標高。

　　公開資料顯示，白鷺灣新經(jīng)濟總部功能區(qū)成立于2019年，以綠色經(jīng)濟、數(shù)字經(jīng)濟、智慧經(jīng)濟為主，有白鷺灣數(shù)字總部港、錦江數(shù)字產(chǎn)業(yè)港、華西智能產(chǎn)業(yè)園三個產(chǎn)業(yè)社區(qū)。未來五年，錦江區(qū)將轉(zhuǎn)型升級錦江數(shù)智產(chǎn)業(yè)港，推進白鷺灣數(shù)字總部港等百億級項目建設(shè)，打造一批人工智能產(chǎn)業(yè)孵化器、加速器，梯隊發(fā)展“種子+瞪羚+獨角獸”企業(yè)，全力建設(shè)成都國家人工智能創(chuàng)新應(yīng)用先導(dǎo)區(qū)。

　　該功能區(qū)對標的是新加坡緯壹科技城、深圳灣科技生態(tài)園等國內(nèi)外一流科技園區(qū)，按照“人城產(chǎn)”營城邏輯進行片區(qū)綜合開發(fā)，目標是打造高質(zhì)量發(fā)展示范園區(qū)、碳中和典范園區(qū)、未來美好公園社區(qū)。

　　參與打造的陣容十分豪華，有“深圳灣”的締造者深投控，以及成都產(chǎn)業(yè)集團等巨頭。

　　可預(yù)見，未來錦江區(qū)將形成“東大街-攀成鋼”沿線，以及“白鷺灣-三圣鄉(xiāng)”片區(qū)，相互輝映的“雙城市封面”格局。

　　如果說，“白鷺灣新經(jīng)濟總部功能區(qū)”代表城市的遠見格局。那么，三圣鄉(xiāng)區(qū)域齊全的配套，則讓交房即入住十分便捷。

　　區(qū)域內(nèi)有2號線、9號線(規(guī)劃中)，13號線、30號線、11號線五條地鐵線覆蓋，并規(guī)劃有三圣鄉(xiāng)TOD、林家壩TOD。商業(yè)包括有伊藤亞洲旗艦店、華熙LIVE·528、卓錦曼購等。

　　學(xué)校有錦江外國語小學(xué)、城投國際學(xué)校(規(guī)劃中)、川師附小等12所公立幼兒園、11所小學(xué)、6所中學(xué)，教育資源涵蓋私立學(xué)校、國際學(xué)校以及公立名校。整體上十分高端，放眼成都也具備較大優(yōu)勢。特別是在“多校劃片”政策趨勢下，板塊內(nèi)整體教育水平的高端才能消除“押寶單一名校的風險”。

　　同時，板塊內(nèi)還擁有頂級的醫(yī)療資源，華西附二院(錦江院區(qū))、華西口腔錦江門診已投入運營，華西醫(yī)院錦江分院也在建設(shè)中。華西醫(yī)院是國內(nèi)最具競爭力的醫(yī)療機構(gòu)，口腔等�？凭邆鋰�際領(lǐng)先水平，截至2020年華西醫(yī)院已經(jīng)連續(xù)12年在全國醫(yī)院綜合實力榜上排名第二。

　　此外，三圣鄉(xiāng)還擁有藍頂藝術(shù)中心、許燎源博物館等知名文創(chuàng)IP。在新發(fā)展格局以及成都打造“世界文創(chuàng)名城”戰(zhàn)略目標下，率先占據(jù)“城市文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)制高點”。

　　三圣鄉(xiāng)片區(qū)還規(guī)劃建設(shè)錦江文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心，作為錦江區(qū)重點項目，建成后將會帶來的大規(guī)模的文創(chuàng)企業(yè)的聚集，刺激產(chǎn)業(yè)人口繁榮。加速區(qū)域建設(shè)成為兼具現(xiàn)代審美藝術(shù)、精神滿足、全感官體驗的中國第五代新生態(tài)藝術(shù)文創(chuàng)區(qū)。

　　同時，花盛錦江、花鄉(xiāng)農(nóng)居、幸福梅林、東籬菊園、荷塘月色、紅砂村等項目的打造與升級，還助力三圣鄉(xiāng)成為集高端商業(yè)、文創(chuàng)、藝術(shù)創(chuàng)意新經(jīng)濟為一體的“三圣生態(tài)文藝展示片區(qū)”。

　　城市實力看經(jīng)濟，城市品位看文創(chuàng)。

　　作為城市未來的“文創(chuàng)引擎”，居住在這里不僅享受城市的繁華，更重要的是出門即可感受到藝術(shù)的熏陶。在藍頂藝術(shù)和許燎源博物館感受大師的風采，在文創(chuàng)藝術(shù)區(qū)，探尋生活的美好，在東籬菊園、荷塘月色體驗在地文化的魅力……

　　錦江大院作為板塊首發(fā)項目，不用蹲守區(qū)域發(fā)展，買入便能享受成熟配套，實屬難得。據(jù)悉，該片區(qū)未來還有數(shù)宗住宅地塊將出讓，等到交房時成熟度還將進一步提升。

　　拼產(chǎn)品：極致的“差異化”競爭戰(zhàn)略

　　面對日益激烈的紅海市場，疊拼產(chǎn)品如何殺出重圍？

　　在競爭戰(zhàn)略之父，哈佛商學(xué)院教授邁克爾·波特看來，差異化是最重要的“競爭戰(zhàn)略”之一。

　　錦江大院的差異化究竟是什么？

　　成都的疊拼產(chǎn)品供應(yīng)量很大，面臨“紅�！备偁�。但如果深入到細分領(lǐng)域，就會發(fā)現(xiàn)競爭并不那么激烈，錦江大院甚至開辟了“藍海市場”。

　　在主城范圍，像錦江大院做到1.5超低容積率“純疊墅+合院”形態(tài)的樓盤，寥寥無幾，在疊墅紅海里也是“稀有品種”。

　　僅這一項指標，錦江大院已經(jīng)甩掉了無數(shù)“競爭對手”。

　　另一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，市場上的疊墅樓盤，95%以上為高低配。原因在于，這些樓盤容積率一般在2.0甚至更高，如果做純別墅，樓間距、建筑密度等難以滿足。只能轉(zhuǎn)向做“高低配”，拉高貨值。

　　我們經(jīng)常問，“疊拼”的最高境界是什么？答案是既能做出別墅的私密感，又能擁有大平層的視覺效果。在這方面，錦江大院給客戶帶來不少驚喜。

　　基于1.5的超低容積率，錦江大院特別強化別墅私密性，做到獨門獨園、獨立入戶、以及戶戶有花園，私密感十足，產(chǎn)品純粹。

　　在強化大面寬、大視野方面，錦江大院做到了10.3-10.8米的3.5面寬，堪比大平層視覺效果。同時還創(chuàng)新?lián)碛卸嗑S花園體系：入戶花園/下沉庭院/天空花園/庭院花園/星空露臺/闊尺陽臺(以上不是都在一個戶型產(chǎn)品里)。擴展了整體空間也讓視野更加通透。

　　為體現(xiàn)別墅“尺度感”，面積是極其重要的硬指標。

　　錦江大院一期章華雅苑上疊建面約260平米，中疊建面約216平米，下疊建面約301平米(樓棟不同面積略有差異)，再加上其贈送面積，比同類產(chǎn)品更具“豪華感”。

　　拉高面積段，是一把雙刃劍，因為更大面積意味著更高總價。

　　但從錦江大院銷售情況來看，首開銷售106套成交8.1億，意味著單套總價達到764萬，說明高端客群對錦江大院的產(chǎn)品認可度很高。

　　全新二期崇德新品“已取證”

　　項目一期開盤8.1億銷售106套，去化85%，錦江大院首開便得到了成都高凈值人群的熱烈追捧。

　　最新消息顯示，錦江大院二期崇德，已取得預(yù)售證，即將開盤。

　　相較一期，本次崇德組團占地面積約54畝。規(guī)劃方面，崇德組團依然沿用項目一期純疊拼的組合，是主城少有的純墅社區(qū)。產(chǎn)品建面約200-309平米，面積相比一期有所控制，但戶型基本一致。這也意味著在單價不變情況下，有更低的購買門檻，對購房者而言更加友好。(備注：不含無償移交高層)

　　在產(chǎn)品打造上，其更是有4大亮點：

　　首先，錦江大院·崇德疊拼中的大平層奢侈感。

　　過去，疊拼產(chǎn)品的通病在于，開間小，采光差，居住舒適感一向為市場詬病。

　　而錦江大院的疊拼產(chǎn)品不僅做到了別墅中罕有的3.5面寬，約10.8米(寬境戶型)，10.3米(逸境戶型)開間設(shè)計，得到了一個最大約9.45米的超大橫廳，在帶來堪比大平層闊尺視野的同時，一舉打破了傳統(tǒng)疊拼產(chǎn)品尺度感不足的弊端。

　　此外，戶型客廳全部西南、東南向設(shè)計，前后雙向景觀。主采光面設(shè)置了3個房間，并且每個房間開間都超過了3米，這些都是在同類疊拼產(chǎn)品中突破性的設(shè)計。

　　其次，錦江大院·崇德創(chuàng)新實現(xiàn)獨棟化設(shè)計。

　　為體現(xiàn)大院生活的尊崇感和私密性，錦江大院徹底兌現(xiàn)了一個門頭一戶人的“夢想”。

　　實現(xiàn)了獨門獨戶，戶戶帶獨立電梯入戶、戶戶帶獨立花園、戶戶帶獨立地下室的獨棟化配置。

　　大院的尊崇生活從歸家開始，以獨棟化設(shè)計，最大限度保障了“大院居住”的私密，在市場上極為少見。

　　再次，多維花園體系，享受大院愜意人生。

　　項目特別值得點贊的是，錦江大院擁有媲美獨棟別墅的多維花園體系。

　　在錦江大院，戶戶擁有庭院只是基本配置，奢侈的多維花園體系在這里得以生長。其中，下疊擁有入戶花園，后花園和下沉庭院；中疊則是超大露臺和獨立入戶花園；上疊有屋頂花園和入戶花園。

　　以下疊為例，一樓同時設(shè)計有“前庭后院”，戶外面積可達52-80平米。下疊負一樓夾層，創(chuàng)新設(shè)計有下沉式露天花園，滿足主人對“大院生活”的想象。

　　地下層空間也得到了極大的尊重和提升。地下室層高提升至5.6米，并設(shè)計有開啟的超大采光井，在增加通透性的情況下，讓空間更有質(zhì)感，實用性極強。

　　最后，體系化細節(jié)設(shè)計，處處彰顯尊貴與奢華。

　　細節(jié)設(shè)計不僅體現(xiàn)一件產(chǎn)品的用心程度，也是開發(fā)商體系化設(shè)計水準、產(chǎn)品積累經(jīng)驗的最佳體現(xiàn)。

　　如奢闊層高(上/中/下疊首層層高約3.3米，二層約3.15米)，增加層高一定會增加成本，但同時帶來的是空間體驗全面提升。

　　在市場上LDK一體化設(shè)計風靡的當下，錦江大院并未照搬模板，而是升級創(chuàng)新，在下疊產(chǎn)品上首次引入LDKB設(shè)計，將餐、客、廚、園融為一體，尺度更顯闊綽。

　　所有樓棟設(shè)計均為南北板式，不僅戶戶通透，錦江大院還追求更大的采光面，為業(yè)主帶來極致體驗。比如，雙采光的主臥和客廳，開窗面超大，下疊戶型還有270度采光臥室……讓陽光總能隨意灑滿房間，享受愜意的“大院時光”。

　　極致的可變戶型空間，無論是四房還是三房均隨時可變，為家庭不同角色，不同階段定制專屬空間……做到真正的全生命周期護航。

　　據(jù)了解，錦江大院二期崇德新品已取證，購房者可前往項目售樓部了解更多項目信息。