中新網(wǎng)四川新聞12月23日電 (蔣升濤)最近幾年,疊拼成為成都市場(chǎng)“高端化”最為重要的產(chǎn)品,有和“大平層”分庭抗禮之勢(shì)。
疊拼之所以走紅,原因很多,既有城市降容帶來的產(chǎn)品機(jī)會(huì),也有消費(fèi)升級(jí)帶來的居住迭代,以及設(shè)計(jì)創(chuàng)新促進(jìn)的品質(zhì)提升。
不過,近幾年供應(yīng)激增的“疊拼”市場(chǎng),顯得有些擁擠,曾經(jīng)的藍(lán)海已經(jīng)變成紅海。
在此背景下,誰還能做出“差異化”,不斷“精進(jìn)”產(chǎn)品力方能殺出一條血路。
10月首次開盤的“純別墅項(xiàng)目”錦江大院給市場(chǎng)提供了一個(gè)樣本,首入成都的華發(fā)股份聯(lián)手錦江統(tǒng)建首開便取得去化85%,銷售106套,成交8.1億的成績(jī)。
所以,通過錦江大院的走紅,我們或許能得知,“疊拼”的核心競(jìng)爭(zhēng)力究竟是什么?
拼實(shí)力:不確定市場(chǎng)中的“確定性”
在搞清楚“疊拼”的核心競(jìng)爭(zhēng)力之前,我們先了解下這幾年疊拼突然走紅的原因。
疊拼產(chǎn)品的爆發(fā),源于城市降容大背景。2017年,成都提出“中優(yōu)”方案,地塊容積率普遍從此前的4.0降低到2.0。
2.0容積率的地能做什么?高低配或許是“拉升貨值”的最優(yōu)解。
因此,2017年后疊拼供應(yīng)量“暴增”,從此前的年均20萬平米,到2019年新增疊拼供應(yīng)105萬平米,2020年新增疊拼供應(yīng)117萬平米。
再看購買端,根據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2019年成都疊拼成交約60萬平米,2020年成交約74萬平米。這兩年,雖然呈現(xiàn)“供銷兩旺”,但是“供應(yīng)實(shí)在是太大”,市場(chǎng)消化速度難以跟上。
對(duì)比之下,疊拼最近兩年顯然處于“供大于求”狀態(tài)。
加上今年下半年市場(chǎng)“急轉(zhuǎn)直下”,部分房企“暴雷”“交房困難”“債券違約”,更是加劇了購房者擔(dān)憂。
一位單套千萬級(jí)樓盤老總告訴我們,現(xiàn)在出現(xiàn)的一系列事件,讓客戶信心受到打擊,開始擔(dān)心交付問題。
在面對(duì)眾多不確定因素的背景下,錦江大院之所被客戶信任,“房企實(shí)力”成為重要因素。
買房當(dāng)然要看“開發(fā)商實(shí)力”,只是從前看的是規(guī)模、排名,最近大家突然發(fā)現(xiàn)排名并不能說明“實(shí)力強(qiáng)”,攤子太大反而可能被拖累。因此,現(xiàn)在大家發(fā)現(xiàn)買房應(yīng)首選國(guó)企。
錦江大院作為珠海國(guó)企“華發(fā)股份”和本土國(guó)企“錦江統(tǒng)建”雙國(guó)企聯(lián)手打造的高端樓盤,可以說是給項(xiàng)目上了兩道保險(xiǎn)。而該項(xiàng)目作為錦江區(qū)城市封面,也一定會(huì)按照高標(biāo)準(zhǔn)“保質(zhì)保量”交付給客戶。
特殊市場(chǎng)環(huán)境下持有這樣的買房邏輯,可以在不確定市場(chǎng)中握有“確定性”。
拼模式:地方國(guó)企+市場(chǎng)合作,多方共贏
此輪調(diào)控,歷經(jīng)5年深度調(diào)整,有一個(gè)趨勢(shì)值得關(guān)注:地方國(guó)有平臺(tái)+市場(chǎng)合作開發(fā)的模式漸成主流。
這樣的合作主要有三種類型:
一是雙方從拿地開始合作,比如招商和軌交聯(lián)合開發(fā)“時(shí)代公園”;本文的華發(fā)股份和錦江統(tǒng)建,已合作拿下三塊地。
二是城市更新,比如匯夏和中鐵建的“西派少城”,比如萬科和城投置地的國(guó)賓蜀園。
三是城市TOD,比如龍湖、萬科、保利和軌交的聯(lián)合開發(fā)。
這些合作,代表了未來房地產(chǎn)開發(fā)的“新常態(tài)”:地方國(guó)企+市場(chǎng)合作,促使共贏。
從華發(fā)股份和錦江統(tǒng)建的合作來看,這樣的方式對(duì)多方有益。
第一,地方國(guó)有平臺(tái),基于對(duì)土地價(jià)值、客群價(jià)值的深度研判,避免拿地定位失誤。
第二,市場(chǎng)化公司負(fù)責(zé)產(chǎn)品,保障交付品質(zhì)。華發(fā)股份成熟的產(chǎn)品體系,以及在高端市場(chǎng)的產(chǎn)品力得到廣泛認(rèn)可,如上海靜安府、珠海華發(fā)山莊,榮獲多項(xiàng)大獎(jiǎng),得到業(yè)界肯定。華發(fā)股份在珠海市場(chǎng)更是以一個(gè)個(gè)精品成為龍頭老大。華發(fā)股份產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)在錦江大院體現(xiàn)得淋漓盡致。
第三,準(zhǔn)確研判區(qū)域發(fā)展。錦江統(tǒng)建作為地方國(guó)企,對(duì)區(qū)域內(nèi)未來的發(fā)展有十分準(zhǔn)確的研判,配套兌現(xiàn)有保障。
這樣的合作模式,既能確保房?jī)r(jià)健康平穩(wěn),又能兼顧樓盤品質(zhì),區(qū)域配套呈現(xiàn)還有保障。購房者則能買到能品質(zhì)過硬,放心交付的樓盤,成功實(shí)現(xiàn)多贏。
拼地段:城市未來封面,正處價(jià)值上升期
從銷售數(shù)據(jù)來看,錦江大院客戶大多來自于錦江區(qū)攀成鋼和高新區(qū)金融城。
這部分客群不僅看懂了產(chǎn)品,還看懂了“地段”。
時(shí)間往前數(shù)10年,金融城和攀成鋼還屬于“價(jià)值爆發(fā)前夜”,當(dāng)初買入這兩個(gè)板塊的人群,不僅賺取了“高收益”,也是最懂“城市”發(fā)展邏輯的人。
有幸的是,錦江大院的“地段”價(jià)值首先被這群高凈值人群看到。那么,錦江大院究竟“貴”在哪里?
從板塊區(qū)位來看,錦江大院雖然屬于錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)板塊,但是“三圣鄉(xiāng)”在城市價(jià)值躍升之下,其板塊能級(jí)已今非昔比。
最新規(guī)劃的“白鷺灣新經(jīng)濟(jì)總部功能區(qū)”板塊代表三圣鄉(xiāng)的未來,是錦江區(qū)的城市新封面,起點(diǎn)高、規(guī)格高、目標(biāo)高。
公開資料顯示,白鷺灣新經(jīng)濟(jì)總部功能區(qū)成立于2019年,以綠色經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、智慧經(jīng)濟(jì)為主,有白鷺灣數(shù)字總部港、錦江數(shù)字產(chǎn)業(yè)港、華西智能產(chǎn)業(yè)園三個(gè)產(chǎn)業(yè)社區(qū)。未來五年,錦江區(qū)將轉(zhuǎn)型升級(jí)錦江數(shù)智產(chǎn)業(yè)港,推進(jìn)白鷺灣數(shù)字總部港等百億級(jí)項(xiàng)目建設(shè),打造一批人工智能產(chǎn)業(yè)孵化器、加速器,梯隊(duì)發(fā)展“種子+瞪羚+獨(dú)角獸”企業(yè),全力建設(shè)成都國(guó)家人工智能創(chuàng)新應(yīng)用先導(dǎo)區(qū)。
該功能區(qū)對(duì)標(biāo)的是新加坡緯壹科技城、深圳灣科技生態(tài)園等國(guó)內(nèi)外一流科技園區(qū),按照“人城產(chǎn)”營(yíng)城邏輯進(jìn)行片區(qū)綜合開發(fā),目標(biāo)是打造高質(zhì)量發(fā)展示范園區(qū)、碳中和典范園區(qū)、未來美好公園社區(qū)。
參與打造的陣容十分豪華,有“深圳灣”的締造者深投控,以及成都產(chǎn)業(yè)集團(tuán)等巨頭。
可預(yù)見,未來錦江區(qū)將形成“東大街-攀成鋼”沿線,以及“白鷺灣-三圣鄉(xiāng)”片區(qū),相互輝映的“雙城市封面”格局。
如果說,“白鷺灣新經(jīng)濟(jì)總部功能區(qū)”代表城市的遠(yuǎn)見格局。那么,三圣鄉(xiāng)區(qū)域齊全的配套,則讓交房即入住十分便捷。
區(qū)域內(nèi)有2號(hào)線、9號(hào)線(規(guī)劃中),13號(hào)線、30號(hào)線、11號(hào)線五條地鐵線覆蓋,并規(guī)劃有三圣鄉(xiāng)TOD、林家壩TOD。商業(yè)包括有伊藤亞洲旗艦店、華熙LIVE·528、卓錦曼購等。
學(xué)校有錦江外國(guó)語小學(xué)、城投國(guó)際學(xué)校(規(guī)劃中)、川師附小等12所公立幼兒園、11所小學(xué)、6所中學(xué),教育資源涵蓋私立學(xué)校、國(guó)際學(xué)校以及公立名校。整體上十分高端,放眼成都也具備較大優(yōu)勢(shì)。特別是在“多校劃片”政策趨勢(shì)下,板塊內(nèi)整體教育水平的高端才能消除“押寶單一名校的風(fēng)險(xiǎn)”。
同時(shí),板塊內(nèi)還擁有頂級(jí)的醫(yī)療資源,華西附二院(錦江院區(qū))、華西口腔錦江門診已投入運(yùn)營(yíng),華西醫(yī)院錦江分院也在建設(shè)中。華西醫(yī)院是國(guó)內(nèi)最具競(jìng)爭(zhēng)力的醫(yī)療機(jī)構(gòu),口腔等?凭邆鋰(guó)際領(lǐng)先水平,截至2020年華西醫(yī)院已經(jīng)連續(xù)12年在全國(guó)醫(yī)院綜合實(shí)力榜上排名第二。
此外,三圣鄉(xiāng)還擁有藍(lán)頂藝術(shù)中心、許燎源博物館等知名文創(chuàng)IP。在新發(fā)展格局以及成都打造“世界文創(chuàng)名城”戰(zhàn)略目標(biāo)下,率先占據(jù)“城市文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)”。
三圣鄉(xiāng)片區(qū)還規(guī)劃建設(shè)錦江文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心,作為錦江區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目,建成后將會(huì)帶來的大規(guī)模的文創(chuàng)企業(yè)的聚集,刺激產(chǎn)業(yè)人口繁榮。加速區(qū)域建設(shè)成為兼具現(xiàn)代審美藝術(shù)、精神滿足、全感官體驗(yàn)的中國(guó)第五代新生態(tài)藝術(shù)文創(chuàng)區(qū)。
同時(shí),花盛錦江、花鄉(xiāng)農(nóng)居、幸福梅林、東籬菊?qǐng)@、荷塘月色、紅砂村等項(xiàng)目的打造與升級(jí),還助力三圣鄉(xiāng)成為集高端商業(yè)、文創(chuàng)、藝術(shù)創(chuàng)意新經(jīng)濟(jì)為一體的“三圣生態(tài)文藝展示片區(qū)”。
城市實(shí)力看經(jīng)濟(jì),城市品位看文創(chuàng)。
作為城市未來的“文創(chuàng)引擎”,居住在這里不僅享受城市的繁華,更重要的是出門即可感受到藝術(shù)的熏陶。在藍(lán)頂藝術(shù)和許燎源博物館感受大師的風(fēng)采,在文創(chuàng)藝術(shù)區(qū),探尋生活的美好,在東籬菊?qǐng)@、荷塘月色體驗(yàn)在地文化的魅力……
錦江大院作為板塊首發(fā)項(xiàng)目,不用蹲守區(qū)域發(fā)展,買入便能享受成熟配套,實(shí)屬難得。據(jù)悉,該片區(qū)未來還有數(shù)宗住宅地塊將出讓,等到交房時(shí)成熟度還將進(jìn)一步提升。
拼產(chǎn)品:極致的“差異化”競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略
面對(duì)日益激烈的紅海市場(chǎng),疊拼產(chǎn)品如何殺出重圍?
在競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略之父,哈佛商學(xué)院教授邁克爾·波特看來,差異化是最重要的“競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略”之一。
錦江大院的差異化究竟是什么?
成都的疊拼產(chǎn)品供應(yīng)量很大,面臨“紅!备(jìng)爭(zhēng)。但如果深入到細(xì)分領(lǐng)域,就會(huì)發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)并不那么激烈,錦江大院甚至開辟了“藍(lán)海市場(chǎng)”。
在主城范圍,像錦江大院做到1.5超低容積率“純疊墅+合院”形態(tài)的樓盤,寥寥無幾,在疊墅紅海里也是“稀有品種”。
僅這一項(xiàng)指標(biāo),錦江大院已經(jīng)甩掉了無數(shù)“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”。
另一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,市場(chǎng)上的疊墅樓盤,95%以上為高低配。原因在于,這些樓盤容積率一般在2.0甚至更高,如果做純別墅,樓間距、建筑密度等難以滿足。只能轉(zhuǎn)向做“高低配”,拉高貨值。
我們經(jīng)常問,“疊拼”的最高境界是什么?答案是既能做出別墅的私密感,又能擁有大平層的視覺效果。在這方面,錦江大院給客戶帶來不少驚喜。
基于1.5的超低容積率,錦江大院特別強(qiáng)化別墅私密性,做到獨(dú)門獨(dú)園、獨(dú)立入戶、以及戶戶有花園,私密感十足,產(chǎn)品純粹。
在強(qiáng)化大面寬、大視野方面,錦江大院做到了10.3-10.8米的3.5面寬,堪比大平層視覺效果。同時(shí)還創(chuàng)新?lián)碛卸嗑S花園體系:入戶花園/下沉庭院/天空花園/庭院花園/星空露臺(tái)/闊尺陽臺(tái)(以上不是都在一個(gè)戶型產(chǎn)品里)。擴(kuò)展了整體空間也讓視野更加通透。
為體現(xiàn)別墅“尺度感”,面積是極其重要的硬指標(biāo)。
錦江大院一期章華雅苑上疊建面約260平米,中疊建面約216平米,下疊建面約301平米(樓棟不同面積略有差異),再加上其贈(zèng)送面積,比同類產(chǎn)品更具“豪華感”。
拉高面積段,是一把雙刃劍,因?yàn)楦竺娣e意味著更高總價(jià)。
但從錦江大院銷售情況來看,首開銷售106套成交8.1億,意味著單套總價(jià)達(dá)到764萬,說明高端客群對(duì)錦江大院的產(chǎn)品認(rèn)可度很高。
全新二期崇德新品“已取證”
項(xiàng)目一期開盤8.1億銷售106套,去化85%,錦江大院首開便得到了成都高凈值人群的熱烈追捧。
最新消息顯示,錦江大院二期崇德,已取得預(yù)售證,即將開盤。
相較一期,本次崇德組團(tuán)占地面積約54畝。規(guī)劃方面,崇德組團(tuán)依然沿用項(xiàng)目一期純疊拼的組合,是主城少有的純墅社區(qū)。產(chǎn)品建面約200-309平米,面積相比一期有所控制,但戶型基本一致。這也意味著在單價(jià)不變情況下,有更低的購買門檻,對(duì)購房者而言更加友好。(備注:不含無償移交高層)
在產(chǎn)品打造上,其更是有4大亮點(diǎn):
首先,錦江大院·崇德疊拼中的大平層奢侈感。
過去,疊拼產(chǎn)品的通病在于,開間小,采光差,居住舒適感一向?yàn)槭袌?chǎng)詬病。
而錦江大院的疊拼產(chǎn)品不僅做到了別墅中罕有的3.5面寬,約10.8米(寬境戶型),10.3米(逸境戶型)開間設(shè)計(jì),得到了一個(gè)最大約9.45米的超大橫廳,在帶來堪比大平層闊尺視野的同時(shí),一舉打破了傳統(tǒng)疊拼產(chǎn)品尺度感不足的弊端。
此外,戶型客廳全部西南、東南向設(shè)計(jì),前后雙向景觀。主采光面設(shè)置了3個(gè)房間,并且每個(gè)房間開間都超過了3米,這些都是在同類疊拼產(chǎn)品中突破性的設(shè)計(jì)。
其次,錦江大院·崇德創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)獨(dú)棟化設(shè)計(jì)。
為體現(xiàn)大院生活的尊崇感和私密性,錦江大院徹底兌現(xiàn)了一個(gè)門頭一戶人的“夢(mèng)想”。
實(shí)現(xiàn)了獨(dú)門獨(dú)戶,戶戶帶獨(dú)立電梯入戶、戶戶帶獨(dú)立花園、戶戶帶獨(dú)立地下室的獨(dú)棟化配置。
大院的尊崇生活從歸家開始,以獨(dú)棟化設(shè)計(jì),最大限度保障了“大院居住”的私密,在市場(chǎng)上極為少見。
再次,多維花園體系,享受大院愜意人生。
項(xiàng)目特別值得點(diǎn)贊的是,錦江大院擁有媲美獨(dú)棟別墅的多維花園體系。
在錦江大院,戶戶擁有庭院只是基本配置,奢侈的多維花園體系在這里得以生長(zhǎng)。其中,下疊擁有入戶花園,后花園和下沉庭院;中疊則是超大露臺(tái)和獨(dú)立入戶花園;上疊有屋頂花園和入戶花園。
以下疊為例,一樓同時(shí)設(shè)計(jì)有“前庭后院”,戶外面積可達(dá)52-80平米。下疊負(fù)一樓夾層,創(chuàng)新設(shè)計(jì)有下沉式露天花園,滿足主人對(duì)“大院生活”的想象。
地下層空間也得到了極大的尊重和提升。地下室層高提升至5.6米,并設(shè)計(jì)有開啟的超大采光井,在增加通透性的情況下,讓空間更有質(zhì)感,實(shí)用性極強(qiáng)。
最后,體系化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì),處處彰顯尊貴與奢華。
細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)不僅體現(xiàn)一件產(chǎn)品的用心程度,也是開發(fā)商體系化設(shè)計(jì)水準(zhǔn)、產(chǎn)品積累經(jīng)驗(yàn)的最佳體現(xiàn)。
如奢闊層高(上/中/下疊首層層高約3.3米,二層約3.15米),增加層高一定會(huì)增加成本,但同時(shí)帶來的是空間體驗(yàn)全面提升。
在市場(chǎng)上LDK一體化設(shè)計(jì)風(fēng)靡的當(dāng)下,錦江大院并未照搬模板,而是升級(jí)創(chuàng)新,在下疊產(chǎn)品上首次引入LDKB設(shè)計(jì),將餐、客、廚、園融為一體,尺度更顯闊綽。
所有樓棟設(shè)計(jì)均為南北板式,不僅戶戶通透,錦江大院還追求更大的采光面,為業(yè)主帶來極致體驗(yàn)。比如,雙采光的主臥和客廳,開窗面超大,下疊戶型還有270度采光臥室……讓陽光總能隨意灑滿房間,享受愜意的“大院時(shí)光”。
極致的可變戶型空間,無論是四房還是三房均隨時(shí)可變,為家庭不同角色,不同階段定制專屬空間……做到真正的全生命周期護(hù)航。
據(jù)了解,錦江大院二期崇德新品已取證,購房者可前往項(xiàng)目售樓部了解更多項(xiàng)目信息。